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敷金を返して欲しい!敷金返還問題

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取られ過ぎた敷金は帰ってくる可能性があります!

「敷金を返してもらえない」「請求された費用が高い気がする」賃貸住宅についての敷金清算問題の相談が多数よせられています。殆どの敷金トラブルのポイントとなるのが、原状回復義務と、特約事項です。

過去の判例に基づき国土交通省が示していますガイドラインによると、下記に記載しましたように、経年変化及び通常の使用による住宅の損耗の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。

経年変化・通常損耗とは
通常使用に伴って生じる程度の損耗や、時間の経過に伴って生じる損耗。具体的には、日照等による畳やクロスの変色、家具の設置によるカーペット等のへこみ、冷蔵庫やテレビの静電気焼け、壁に貼った絵画などのあと。

賃借人の故意、過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。

借主負担とは
借主の責任によって生じた汚れやキズ、故障や不具合を放置したことにより、発生・拡大した汚れやキズ。具体的には、タバコによる畳やフローリングの焼け焦げ、タバコのヤニによるクロス汚れ、結露を賃借人が放置したために拡大したシミやカビ、引越し作業等により壁や床に生じた引っかきキズ。

例えば、レンタカーを数ヶ月借りたとします。
数ヶ月も乗っていれば、タイヤがすり減ったり、車自体も汚れてくるでしょう。だからといって、車を返す時にレンタカー料金代以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。それは、そういった費用もレンタカー料金に含まれているからです。
一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求される事になります。この場合は借り手側の責任になるために請求を受けるわけです。
賃貸住宅における「原状回復義務」も同じように考えていただいてよいと思います。

例外としての特約事項

賃貸人と賃借人は両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、一般原則とは異なる特約を定める事が出来るとされています。ただし特約は全て認められるわけではなく、内容によっては無効とされる事があります。

特約事項が有効と認められるための要件

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負う事について認識していること。
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

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